按照黑龍江省委、省政府關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、供熱老舊管網(wǎng)改造、二次供水設(shè)施改造（簡稱“四改”工程）工作要求，將其作為改善住房條件和人居環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要抓手，為有效解決“四改”工程項目準(zhǔn)備不充分不成熟、前期手續(xù)辦理慢、違規(guī)違法建設(shè)等突出問題，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施方案。
一、成立“四改”工作領(lǐng)導(dǎo)小組
為加強(qiáng)“四改”項目組織領(lǐng)導(dǎo)、做好項目前期準(zhǔn)備工作、規(guī)范項目申報條件，特成立“四改”項目工作領(lǐng)導(dǎo)小組并設(shè)立四個工作專班，具體人如下：
（一）“四改”項目工作領(lǐng)導(dǎo)小組
組 長：劉明洋 市政府主管副市長
副組長：劉良芬 市住建局負(fù)責(zé)人
成 員：（排名不分先后）
劉 軍 市中心街道辦事處主任
徐太民 市發(fā)改局局長
陳喜東 市財政局局長
孫悅起 市城市管理綜合執(zhí)法局局長
李 偉 市自然資源局局長
黃志德 市生態(tài)環(huán)境局局長
劉玉波 市民政局局長
徐海林 市衛(wèi)健局局長
柴慶海 市教育局局長
李守軍 市文體廣電和旅游局黨組書記
孫德春 市商務(wù)局局長
張石柱 市應(yīng)急管理局局長
王江平 市公安局副局長
褚廷友 市人民法院副院長
田 鋼 市電業(yè)局局長
林延春 聯(lián)通公司經(jīng)理
崔曉明 移動公司經(jīng)理
王春杰 電信公司經(jīng)理
于肇欽 龍江網(wǎng)絡(luò)虎林分公司 經(jīng)理
1.老舊小區(qū)改造項目推進(jìn)組：
組 長：宮潤基 市房產(chǎn)中心主任
劉 軍 中心街道辦事處主任
成 員：尹 強(qiáng) 市房產(chǎn)中心物業(yè)辦主任
張治國 中心街道辦事處物業(yè)辦主任
趙建華 市城市綜合執(zhí)法局執(zhí)法大隊大隊長
秦明英 市規(guī)劃中心副主任
2.棚戶區(qū)改造項目推進(jìn)組：
組 長：李秋豐 市住建局副局長
成 員：張 明 市住建局住房保障辦主任
陳廣洋 市住建局棚改辦副主任
3.供熱老舊管網(wǎng)改造和二次供水設(shè)施改造項目推進(jìn)組：
組 長：呂 偉 市住建局副局長
成 員：劉 偉 市“三供一排”服務(wù)中心主任
王 敏 市自來水公司經(jīng)理
4.項目質(zhì)量督導(dǎo)組：
組 長：梁傳棟 市住建局主任科員
成 員：劉 松 市發(fā)改局副局長
逯有波 市自然資源局副局長
徐琳煜 市財政局副局長
宮潤基 市房產(chǎn)中心主任
郭樹華 市工程質(zhì)量監(jiān)督站副站長
于會軍 市市政服務(wù)中心副主任
“四改”項目工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室主任由劉良芬擔(dān)任，辦公地點(diǎn)設(shè)在市住建局，具體聯(lián)系人蓋姍姍（聯(lián)系電話：0467-5823563）。
（二）職責(zé)分工
由市住建局牽頭，各成員單位按照職責(zé)分工，全力配合我市“四改”工程項目申報及建設(shè)工作。
1.市住建局：牽頭負(fù)責(zé)“四改”工程辦公室日常工作，指導(dǎo)各小組建立“四改”工作長效管理機(jī)制。
2.中心街道辦事處：負(fù)責(zé)牽頭組織并協(xié)調(diào)相關(guān)部門（單位）做好老舊小區(qū)改造（項目）前宣傳動員工作；負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造（項目）情況摸底、居民意愿調(diào)查、居民發(fā)動、引導(dǎo)居民出資等前期工作。
3.房產(chǎn)中心：負(fù)責(zé)收集、申報老舊小區(qū)改造工作，健全物業(yè)管理和住宅專項維修資金使用機(jī)制；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)管線單位參與老舊小區(qū)改造工作。
4.市發(fā)改局：負(fù)責(zé)編制“十四五”改造規(guī)劃，銜接安排市政府投資和涉及重大項目的規(guī)劃及省、市百大項目的申報工作；負(fù)責(zé)“四改”工程權(quán)限審批、核準(zhǔn)、備案、審核等工作。
5.市財政局：負(fù)責(zé)落實(shí)市級補(bǔ)助資金和評審審定工作。
6.市自然資源局：負(fù)責(zé)牽頭實(shí)施用地相關(guān)手續(xù)審批；負(fù)責(zé)“四改”工作違法建設(shè)的巡查、認(rèn)定，出具規(guī)劃條件，項目實(shí)施單位委托具有資質(zhì)的設(shè)計單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃；負(fù)責(zé)開展技術(shù)指標(biāo)審定工作。
7.市城市管理綜合執(zhí)法局：負(fù)責(zé)牽頭組織并協(xié)調(diào)相關(guān)部門（單位）做好“四改”范圍內(nèi)通信線纜改造及違法建設(shè)的清查工作。
8.“三供一排”服務(wù)中心：負(fù)責(zé)指導(dǎo)雨污分流及接入集中供水、供熱和自來水二次供水及戶表改造等工作。
9.各管線單位：各管線單位按照各自職能，負(fù)責(zé)各類管線設(shè)施的更新、鋪設(shè)、落地、調(diào)試及維護(hù)。
二、老舊小區(qū)改造項目
（一）前期摸底調(diào)查
按照市政府統(tǒng)一部署，由中心街道辦事處牽頭，各社區(qū)（居委會）配合，通過宣傳發(fā)動，推選熱心公益、在群眾中有威望、熟悉情況的居民代表組成小區(qū)（項目）工作組，做好小區(qū)（項目）情況摸底、居民意愿調(diào)查、居民發(fā)動、引導(dǎo)居民出資等前期工作。改造計劃確認(rèn)后，小區(qū)（項目）工作組與相關(guān)成員單位組成小區(qū)（項目）工作專班，全程參與本小區(qū)（項目）改造與管理具體工作，推進(jìn)改造后小區(qū)（項目）長效管理。
（二）搞好組織實(shí)施
1.開展改造業(yè)務(wù)培訓(xùn)。組織從事舊改工作人員，就舊改工作相關(guān)政策、舊改“九項機(jī)制”試點(diǎn)案例、“共同締造”理念及工程項目管理相關(guān)基礎(chǔ)知識等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)，確保各級工作人員準(zhǔn)確、全面掌握政策、業(yè)務(wù)知識和工作方法。
2.開展舊改摸底調(diào)查。舊改領(lǐng)導(dǎo)小組組織對本轄區(qū)2000年年底前建成、2001年至2005年年底前建成的老舊小區(qū)，分別進(jìn)行摸底調(diào)查，并對多層住宅樓和高層住宅樓進(jìn)行細(xì)化分類，建立轄區(qū)待改造老舊小區(qū)（項目）臺賬并入庫。調(diào)查內(nèi)容應(yīng)包括小區(qū)數(shù)量、樓棟數(shù)（區(qū)分多、高層）、戶數(shù)、總建筑面積及其他基本信息，以及小區(qū)（項目）5分鐘、10分鐘生活圈范圍內(nèi)，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、土地和資源等現(xiàn)狀情況。
3.編制“十四五”改造規(guī)劃。舊改領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)根據(jù)摸底情況，結(jié)合本地區(qū)財政承受能力，科學(xué)合理編制本地“十四五”改造規(guī)劃和各年度改造計劃，并履行相關(guān)決策程序。建議在擬確定單年度改造項目時，按照年度計劃量120%提取，以便后續(xù)結(jié)合居民意愿、各方資金籌措等情況進(jìn)行項目篩選。
4.扎實(shí)充分做好居民工作。在確定待改造小區(qū)（項目）時，應(yīng)秉持“居民自愿，自下而上”的原則，開展居民工作，并應(yīng)至少完成以下六項基本工作：
（1）對小區(qū)居民進(jìn)行改造工作政策宣講，確保小區(qū)居民了解舊改政策、參與方式、工作流程，引導(dǎo)小區(qū)居民積極建言獻(xiàn)策、出資出力參與改造。
（2）堅持拆違先行，對小區(qū)內(nèi)部違章違規(guī)及臨時性建筑先行拆除，為改造騰出合理空間。
（3）鼓勵利用信息化手段，通過“致居民一封信”等方式，征求居民改造意愿，準(zhǔn)確摸清居民對改造內(nèi)容等方面的建議意見。
（4）估算改造工程量、資金需求，初步明確居民出資比例，提出初步改造方案及改造后物業(yè)管理區(qū)域范圍，在現(xiàn)場公示，征求居民意見。在獲得三分之二以上居民同意后，擬定具體改造內(nèi)容清單，啟動制定后續(xù)具體改造方案。
（5）進(jìn)一步明確改造后物業(yè)管理區(qū)域范圍，籌備、組織成立改造小區(qū)（項目）業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或組建物業(yè)管理委員會，為做好參與改造日常監(jiān)管、項目驗收，后續(xù)管理等相關(guān)工作奠定基礎(chǔ)。
（6）確定后續(xù)物業(yè)管理模式。在成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或組建物業(yè)管理委員會后依法依規(guī)確定改造后續(xù)物業(yè)管理模式，選聘后續(xù)承接物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價格等，簽訂服務(wù)委托合同，提高小區(qū)改造后續(xù)管理。
5.協(xié)調(diào)管線單位共同改造。舊改領(lǐng)導(dǎo)小組要與水、電、熱、氣、通訊等專營單位或企業(yè)主動對接，共同對擬改造小區(qū)（項目）改造方案進(jìn)行細(xì)化，認(rèn)領(lǐng)相關(guān)線路，明確各專營單位或企業(yè)出資比例、方式，簽訂共改協(xié)議和改后移交協(xié)議，同步推進(jìn)改造，確定改后移交和管理運(yùn)營等相關(guān)事宜。
6.帶動社會力量出資改造。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引社會力量參與舊改及后續(xù)運(yùn)營管理。積極探索業(yè)主讓渡公共區(qū)域內(nèi)的廣告、便民服務(wù)設(shè)施、停車、充電設(shè)施、智能信包箱等經(jīng)營權(quán)和收入的方式，用于小區(qū)（項目）改造及后續(xù)管理。
7.籌措本地配套改造資金。結(jié)合管線單位、居民、社會出資認(rèn)繳情況，籌集國家和省資金支持以外的配套改造資金，一般為籌措總投資額50%左右。鼓勵工程改造實(shí)施或運(yùn)營主體采取市場化方式進(jìn)行債券融資。要加大與開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)、政策性銀行的合作力度，創(chuàng)新改造小區(qū)（項目）融資產(chǎn)品，依法依規(guī)為實(shí)施舊改的企業(yè)和改造小區(qū)（項目）通過信貸方式籌措改造資金。
8.確定年度改造計劃任務(wù)。在確定改造工作計劃任務(wù)時，充分考慮本區(qū)域老舊小區(qū)存量、改造規(guī)劃、環(huán)境資源、財政承擔(dān)能力和債務(wù)，以及居民意愿、管線單位出資、居民出資、社會參與出資等情況，并結(jié)合各小區(qū)（項目）的改造方案和各項前期工作開展扎實(shí)程度，綜合確定本區(qū)域年度改造計劃任務(wù)排序。計劃確定時要減少對債券資金的依賴，提高市場化運(yùn)作比例。對分屬不同管理主體的老舊小區(qū)，具備成片區(qū)改造的，策劃捆綁成“項目包”。針對人口逐年下降的收縮型小區(qū)，還應(yīng)注意改造計劃體量的總體控制。
9.深化改造文件編制工作。針對已確定為本區(qū)域年度改造計劃任務(wù)的小區(qū)（項目），開展可研、深化設(shè)計、定位測量、安全鑒定等相關(guān)工作。對改造規(guī)模較大項目原則上，應(yīng)采用工程總承包（EPC）、全過程工程咨詢服務(wù)方式推進(jìn)項目改造。
10.簽訂居民改造協(xié)議。要將初步確定的改造內(nèi)容清單、設(shè)計圖紙、改造效果圖等信息在現(xiàn)場公示，進(jìn)行第二輪征求居民意見以深化調(diào)整改造方案。按照已商定的居民出資比例和金額，收取居民改造資金，與居民簽訂最終改造協(xié)議和配合改造承諾書。對存在不同意見的，應(yīng)做好居民解釋溝通工作。
11.改造小區(qū)（項目）入庫。完成以上前期工作后，按照有關(guān)工作要求，將本地擬改造小區(qū)（項目）同步錄入全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造管理系統(tǒng)和發(fā)改部門的重大項目庫系統(tǒng)。系統(tǒng)錄入時，應(yīng)統(tǒng)一改造小區(qū)（項目）名稱和內(nèi)容，并確保“兩個系統(tǒng)”中改造項目的名稱、涉及戶數(shù)、棟數(shù)、面積等基本信息，以及改造內(nèi)容中配套基礎(chǔ)設(shè)施部分的信息始終保持一致。
（三）工作時序和要件
市政府于每年5月底前，完成次年舊改計劃所有前期籌備工作；8月底前，按有關(guān)要求在省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造管理系統(tǒng)中完成次年度改造計劃任務(wù)上報工作。領(lǐng)導(dǎo)小組每年5月底前完成當(dāng)年改造計劃任務(wù)小區(qū)（項目）開工，申請列入國家改造計劃的小區(qū)（項目），由政府組織相關(guān)部門以正式文件形式出具以下要件：政府申報文件；項目申報表，申報表內(nèi)能夠體現(xiàn)項目基礎(chǔ)信息、改造內(nèi)容及資金需求信息；年度改造計劃和改造工程任務(wù)承諾書（含財務(wù)能力承擔(dān)報告）。
在舊改管理系統(tǒng)中上傳上述文件的同時，還應(yīng)上傳、填報：小區(qū)現(xiàn)狀照片（待改造內(nèi)容細(xì)節(jié)、小區(qū)近景、小區(qū)遠(yuǎn)景各一張）；小區(qū)原相關(guān)資料（規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑設(shè)計圖紙）；小區(qū)改造方案（含基本信息、出資方式、施工計劃、相關(guān)設(shè)計圖紙等）；項目立項文件；水、電、熱、氣、通訊專營單位和企業(yè)的共改協(xié)議；居民代表資料信息；居民改造協(xié)議和配合改造承諾書；成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)委會或組件物管委佐證文件；物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接合同。
（四）有關(guān)要求
1.目前重點(diǎn)支持城鎮(zhèn)2000年年底前建成，且需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。
2.對于2001年以后建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，需80%以上居民同意，且居民和社會出資比例達(dá)到本小區(qū)改造總投資20%以上的，可根據(jù)全市年度計劃規(guī)模，按照適當(dāng)比例納入支持范圍。
3.對于存在以下情形的，不予安排國家、省資金支持。即：未成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或成立物業(yè)管理委員會；未簽訂居民改造協(xié)議和配合改造承諾書；未明確后續(xù)物業(yè)管理模式；未能及時籌措、落實(shí)改造資金；未能協(xié)調(diào)管線單位共同推進(jìn)改造，未明確改后移交和管理運(yùn)營等相關(guān)事宜的小區(qū)（項目）不予列入年度改造計劃；對未錄入到老舊小區(qū)改造管理系統(tǒng)的小區(qū)（項目）。
三、棚戶區(qū)改造項目
（一）科學(xué)合理安排改造時序
在確定年度棚改項目時，要堅決貫徹落實(shí)省委省政府決策部署，結(jié)合本地實(shí)際，科學(xué)合理安排存量棚戶區(qū)改造時序。優(yōu)先將主城區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)、散煤污染治理“三重一改”確定的重點(diǎn)地區(qū)棚戶區(qū)和將要召開旅發(fā)大會地區(qū)的棚戶區(qū)納入年度任務(wù)、計劃并實(shí)施改造；優(yōu)先安排安全隱患突出、居住條件最差的棚戶區(qū)和既有城鎮(zhèn)D級危樓、未抗震設(shè)防的C級危樓進(jìn)行改造；在條件和政策允許的情況下，有序推進(jìn)其他存量棚戶區(qū)改造。
（二）嚴(yán)格棚改范圍和量的控制
在確定年度棚改項目時，要嚴(yán)格遵守國家關(guān)于棚改的6個嚴(yán)禁要求。嚴(yán)禁將房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目打包納入棚改；嚴(yán)禁將因道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等拆遷改造房屋的項目納入棚改；嚴(yán)禁將農(nóng)村危房改造項目納入棚改；嚴(yán)禁將房齡不長、結(jié)構(gòu)比較安全的居民樓納入棚改；嚴(yán)禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮(zhèn)；嚴(yán)禁將小區(qū)美化亮化、居民房屋外立面整治等項目納入棚改。
要結(jié)合省委省政府決策部署和本地房地產(chǎn)市場形勢謀劃棚改工作，收縮型城市在安排年度棚改任務(wù)時要注意量的控制，不再搞大規(guī)模棚改項目開發(fā)建設(shè)，因民生需求確要實(shí)施改造的，也要減少新建比例，盡量采取貨幣化方式進(jìn)行安置。
四、供熱老舊管網(wǎng)改造項目
（一）供熱專項規(guī)劃。完成供熱專項規(guī)劃編制，供熱專項規(guī)劃中應(yīng)包含供熱老舊管網(wǎng)存量情況。
（二）年度改造計劃。提供本市2021-2022年供熱老舊管網(wǎng)改造計劃。政府確定的三年（含2020年）供熱老舊管網(wǎng)改造計劃，應(yīng)與存量相對應(yīng)，要明確每年的年度計劃。
（三）項目可研報告。提供供熱老舊管網(wǎng)改造項目可行性研究報告。可研報告中應(yīng)體現(xiàn)管網(wǎng)改造工程量，一級網(wǎng)、二級網(wǎng)改造工程量應(yīng)分解到具體街道、具體路段或具體小區(qū)，分戶改造工程量應(yīng)分解到具體小區(qū)、具體樓棟。為避免項目重復(fù)申報，省住建廳將委托專門機(jī)構(gòu)對項目可研報告進(jìn)行審核。
（四）項目立項文件。提供供熱老舊管網(wǎng)改造項目立項文件。立項文件中應(yīng)體現(xiàn)管網(wǎng)改造工程量，并與可研報告一致。如不一致，以立項文件為準(zhǔn)，需對可研報告進(jìn)行調(diào)整。
（五）智慧供熱項目建設(shè)。應(yīng)當(dāng)申報智慧供暖專項債項目，對未申報專項債項目的，在安排2021年供熱老舊管網(wǎng)時不予支持。
（六）政府債券申報條件。如果申請地方政府一般債券，按照財政部門要求辦理；如果申請地方政府專項債券，提供會計師事務(wù)所出具的初步《項目收益與融資平衡財務(wù)評價報告》，報告涉及項目內(nèi)容要與可研報告及立項文件一致，申報債券規(guī)模要保持與項目收益相平衡，即收益能夠覆蓋申報債券額度。
（七）手續(xù)完成時限。以上手續(xù)原則上要于次年1月15日前完成，提前做好項目招投標(biāo)準(zhǔn)備，確保項目及時開工。
五、二次供水設(shè)施改造項目
（一）年度改造計劃。制定本市城市二次供水設(shè)施2021-2022年改造計劃，內(nèi)容包括當(dāng)?shù)囟喂┧O(shè)施總量（含泵站、庭院內(nèi)供水管網(wǎng)）、需改造量、分年度改造量等數(shù)據(jù)信息及項目推進(jìn)保障內(nèi)容。
（二）項目可研報告。制定本市城市二次供水設(shè)施改造項目可行性研究報告，可行性研究報告應(yīng)體現(xiàn)年度改造工程量，二次供水泵站、庭院內(nèi)供水管網(wǎng)改造工程量應(yīng)分解到具體小區(qū)、位置。如年度二次供水年度改造項目已納入其他項目整體推進(jìn)，已編制完成《項目可行性研究報告》并獲得批復(fù)，需在提供《項目可行性研究報告》和批復(fù)文件的基礎(chǔ)上，一并提供加蓋當(dāng)?shù)卣碌那闆r說明，將年度二次供水泵站、庭院內(nèi)供水管網(wǎng)改造工程量明確分解到具體小區(qū)和位置。
（三）項目立項文件。提供城市二次供水設(shè)施改造項目立項文件。立項文件中應(yīng)體現(xiàn)二次供水設(shè)施改造工程量，并與可研報告一致。如不一致，以立項文件為準(zhǔn)，需對可研報告進(jìn)行調(diào)整。
（四）智慧水務(wù)項目建設(shè)。應(yīng)當(dāng)申報智慧水務(wù)專項債項目，以實(shí)現(xiàn)從凈水廠、管網(wǎng)、二次供水全過程、全鏈條監(jiān)管。對未申報專項債項目的，在安排2021年二次供水設(shè)施時不予支持。
（五）完成泵站選址工作。原址改造泵站需提供經(jīng)泵站產(chǎn)權(quán)單位同意的證明或協(xié)議文件。
（六）政府債券申報條件。如申請地方政府一般債券，按照財政部門要求辦理；如果申請地方政府專項債券，提供會計師事務(wù)所出具的初步《項目收益與融資平衡財務(wù)評價報告》，報告涉及項目內(nèi)容要與可研報告及立項文件項一致，申報債券規(guī)模要保持與項目收益相平衡，即收益要能覆蓋申報債券額度。
（七）手續(xù)完成時限。以上手續(xù)原則上要于次年1月15日前完成，提前做好項目招投標(biāo)準(zhǔn)備，確保項目及時開工。
虎林市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)虎林市住建領(lǐng)域“四改”工程項目建設(shè)工作實(shí)施方案的通知.pdf
